경기 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시가 7월1일부터 투기과열지구·조정대상지역으로 묶였고, 5일부터는 토지거래허가구역까지 겹치는 '3중 규제' 지역이 됐다. 시행 첫 주 성적표는 이미 나왔다. 지정 발표 직전인 6월30일 세 지역 아파트 거래는 평소보다 크게 늘었지만, 규제가 실제 발동한 이후에는 거래가 사실상 끊겼다.

왜 이 세 곳이 새로 규제지역에 들어갔나

국토교통부는 6월30일 주거정책심의위원회 심의·의결을 거쳐 세 지역을 투기과열지구·조정대상지역으로 신규 지정한다고 밝혔다. 국토부 관계자는 최근 3개월 물가상승률보다 해당 지역 집값 상승률이 1.3배를 넘는 법적 요건에 맞춰 지정했으며, 갭투자 비중과 외지인 매매 비중, 거래량 등을 종합 검토했다고 설명했다. 올해 2월 일반구로 분리된 동탄구는 4개월여 만에 11.38% 올라 전국에서 가장 높은 상승폭을 기록했고, 구리시는 7.87%, 기흥구는 6.21% 상승했다.

대출과 거래는 구체적으로 어떻게 달라지나

7월1일부터 세 지역에서는 무주택자의 주택담보대출 한도(LTV)가 40%로 낮아졌고, 유주택자는 신규 주택담보대출 자체가 막혔다. 경기도는 세 지역을 7월5일부터 2027년12월31일까지 토지거래허가구역으로 지정할 계획이어서, 이 기간에는 실거주 목적이 아니면 매매 계약 전 지방자치단체 허가를 받아야 하고 전세를 낀 매매도 사실상 어려워진다.

규제 발표 이후 거래는 실제로 어떻게 움직였나

규제지역 지정이 임박했다는 소식이 퍼지면서 6월30일 하루 동탄 172건, 기흥 133건, 구리 36건의 아파트 매매가 신고됐다. 직전 일주일(6월23~29일) 일평균 거래 건수가 동탄 37건, 기흥 29건, 구리 10건이었던 점과 비교하면 막판 매수가 몰린 셈이다. 그러나 규제지역 지정 이후인 7월1~4일 거래는 동탄 3건, 기흥 6건, 구리 2건에 그쳐 사실상 거래가 멈췄다.

'뒷북 규제'라는 지적과 풍선효과 우려는 여전한가

시장에서는 집값이 이미 큰 폭으로 오른 뒤에야 규제가 뒤따랐다는 지적이 나온다. 지난해 10월 서울 전역과 경기 12곳을 규제지역으로 묶었던 10·15 대책 당시 함께 지정됐어야 한다는 것이다. 이번 지정으로 수도권 투기과열지구·조정대상지역은 총 40곳으로 늘었지만, 반도체 기업 성과급 지급과 GTX-A 개통 등 호재로 오른 인접 지역, 특히 수원·용인·안양 등으로 매수세가 옮겨가는 풍선효과 우려도 함께 제기된다.

토지거래허가구역으로 지정되면 갭투자가 왜 막히나

토지거래허가구역에서는 매매 계약 전 지방자치단체 허가를 받아야 하며, 주택의 경우 일정 기간 실거주 의무가 부과된다. 전세를 안고 매수한 뒤 실거주하지 않는 방식의 갭투자가 사실상 불가능해지는 구조다.

이번 지정으로 수도권 규제지역은 모두 몇 곳인가

지난해 10·15 대책으로 지정된 서울 전역과 경기 12곳에 이번 동탄·기흥·구리 3곳이 더해지면서 수도권 투기과열지구·조정대상지역은 총 40곳으로 늘었다.

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