정부가 30일 경기 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 규제지역과 토지거래허가구역으로 신규 지정하면서 이 지역의 주택 거래 환경이 급격히 변화할 전망이다. 조정대상지역 및 투기과열지구로 편입되는 세 지역에는 대출, 세제, 청약 규제가 대폭 강화되며, 토지거래허가구역 지정으로 갭투자 마저 사실상 차단된다.
주택담보대출 규제가 가장 현저하다. 무주택자의 주택담보대출비율(LTV)은 종전 70%에서 40%로 인하되고, 유주택자는 대출이 전면 금지된다. 대출 한도도 시가 15억원 이하는 최대 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 제한된다. 동탄역 인근 20억∼22억원대 신축 아파트의 경우 앞으로 4억원 이하의 대출만 가능해지면서 실수요자의 자금 부담이 크게 증가할 것으로 예상된다.
세제 강화도 투자자들에게 부담이 된다. 다주택자의 양도소득세는 2주택 기준 기본세율에서 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트 중과되며, 장기보유특별공제가 전면 배제된다. 취득세도 2주택자는 8%, 3주택자는 12%로 중과된다. 1가구1주택 비과세 요건에는 기존 2년 보유 외에 2년 거주 의무가 추가된다.
청약 규제도 강화되어 1순위 자격요건이 통장가입 2년 이상 등으로 상향되고, 재당첨 제한이 최대 10년으로 늘어난다. 토지거래허가구역 지정으로는 주택 매수자가 관청 허가 후 4개월 내 실입주와 2년 거주 의무를 부담하게 되어 전세를 끼운 갭투자가 원칙적으로 차단된다. 다만 정부의 최근 시행령 개정으로 세입자가 있는 주택의 경우 연말까지는 임차인의 기존 임대차 계약 기간 실거주 의무가 유예되어 일시적 갭투자의 여지는 남아있다.
